房企扎堆竞标旧改项目 投资体量大回款周期长

在公开市场拿地成本不断被推高的房地产“白银时代”，房企的下一个战场，或许就是一线城市以及核心城市的旧改市场，其中粤港澳大湾区(以下简称大湾区)是必争之地。

“北方核心城市旧改项目参与主体多为央企国企，但珠三角区域的旧改、城市更新发展多年，开放程度较高，民营企业参与性更高。”同策研究院总监张宏伟向《证券日报》记者表示，近期有多家房企在内部成立了旧改事业部，准备进军旧改市场。

房企扎堆竞标旧改项目

据《证券日报》记者观察，6月份以来，新世界中国、佳兆业、富力、中国金茂、时代中国纷纷以广州为核心争相竞标大湾区旧改或城市更新项目，无论是单枪匹马、还是寻找当地企业搭建合作平台，规模房企都在忙着“进村”。

6月初，恒大以9.11亿元总价拿下广州增城迳吓村旧改项目;6月8日，新世界中国地产有限公司正式成为广州增城区荔城街夏街村旧改项目的合作意向企业，预期投资总额逾200亿元，这是新世界中国在粤港澳大湾区的第五个旧改项目;6月9日，珠江投资集团联合上海升龙集团，正式签约广州市增城区永宁街长岗村旧村全面改造;同日，金茂与福星合作拓展广州城中村旧改项目;6月10日，中国奥园集团与青岛经济技术开发区投资控股集团举行战略合作签约仪式，数日后，其再度中标东莞市清溪镇大利社区荔枝村16万平方米旧改项目;6月13日，佳兆业以23亿元的低总价拿下广州霞迳村旧改项目。

6月23日，广州番禺大石东联村进行旧改表决，时代中国以100%的同意率获表决通过成为该村合作企业，拟总投资89亿元操刀旧改。时代中国方面表示，将承诺优先选复建地址，尽早给村民提供居住场所。据公开资料显示，算上这个旧改项目，时代中国在广州已拿下了9条旧村，主要分布在黄埔、从化、番禺、花都、增城、南沙等六个区域，累计用地面积达430万平方米，投资综合累计超379.5亿元。

“当前通过招拍挂拿地竞争越来越激烈，拿地成本升高，使得房企纷纷开始瞄准旧改项目。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄向《证券日报》记者表示，另外，国家积极推进旧改步伐，城市更新已成为城市发展的主要途径，未来也会成为房企发展的一个重要方向。

投资体量大回款周期长

“广州和深圳的旧改市场’藏龙卧虎’，深耕当地的房企多数都握有较为优质的旧改项目，政策的不确定性、对旧改项目没有成熟经验、动辄投资上百亿元对企业资金链造成的重压，以及首笔现金回笼多超过5年的长开发周期等风险都是外地房企进入大湾区的门槛。”一位当地房企相关人士向《证券日报》记者表示，进军旧改领域门槛高，但在这个便宜的土地越来越难买到的当下，旧改项目的高利润空间对房企吸引力不一般，一般来说，房地产企业毛利率水平多在25%左右，但旧改项目的毛利率水平可达到50%以上。

“旧改是一个相对漫长的过程，变现周期比较长对于追求高周转的房企压力较大，整体而言对开发商的资金能力来说是一个挑战。”陈霄向《证券日报》记者表示，另外，由于旧改项目牵涉业主、政府等多个主体，在旧改项目拆除过程中，可能会涉及业主的拆迁补偿以及引发的利益纠纷等问题，与业主谈判进行不顺利也可能会导致项目难以推进。

“旧改相对于传统拿地模式，变现周期会拉长。在乐观情况下估计需要3年-5年时间，比较复杂的旧改项目需要8年-10年，甚至更长。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示，但进入这一长期来看利润回报可观的战场，对房企战略储备而言，是为下一个时代做准备。

“前几年，凭借棚改货币化安置政策，不少房企大规模布局三、四线城市，个别房企甚至得益于此规模迅猛壮大，晋升为TOP30房企。但随着棚改货币化紧缩和疫情影响，房企拿地开始呈现回归一、二线城市布局现象。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，规模房企进军这一领域，实际上还意在增加低成本的土地储备，不过这条赛道并不容易走，对房企的资源整合能力和资金链承压能力都有很高的要求。

不过，严跃进也表示，对一家房企来说，产品线是多元化的，旧改项目的投资体量占所有项目的比重要根据企业自身实力做平衡，更需要借力资本市场突出重围。但总体而言，在房地产市场从增量市场到存量市场的转轨期，房企要积极寻战略新赛道业务和新的利润增长点，旧改不失为有可能“弯道超车”的好赛道。

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