环球资讯：物业股暴跌背后 危与机相伴相生

2021年年中以来，物业股冲顶回落之势愈发明显。据不完全统计，截至2022年8月5日收盘，已有超一半物业公司股价较最高点跌去50%以上，其中更有10余家物业公司股价跌幅超80%，物业股颓势尽显。

(资料图片仅供参考)

2021年下半年以来，上市物业企业在资本市场普遍遭遇到发展的黑天鹅。无论是国企还是民企，无论是否有地产背景，各物业公司几乎都呈现股价和公司市值一路走低的局面，新上市物业公司普遍在资本市场遭遇了当头棒喝，股价自上市伊始即持续走低，成为物业企业在资本市场失宠的典型案例。

股价暴跌股权激励成负激励

始于2021年中旬的物业股普遍下跌之势，目前尚未呈现转机。2021年中旬至2022年初，不少物业公司股价已经下跌超50%。2022年年初以来，特别是2月份中下旬以来，物业股股价在稳定了一段时间后，再次开启了下跌通道。数据显示，近60家上市物业企业中，股价下跌的数量超过了50家。

物业股在资本市场俨然成了避之不及的烫手山芋，且在股价重新开启上涨通道之前，物业股已经成为投资者避之不及的洪水猛兽。

对于投资者而言，物业股尚可以通过公开售卖及转让实现出清。虽然肉疼，但落地为安的机会一直存在。但对部分人而言，不仅不能顺势出清，很多时候还不得不逆势加仓，“打碎了牙往肚子里咽”正在现实中上演。

2021年下半年以来，不少物业公司高管开启了逆势加仓的进程。少则几十万多则几百万乃至上千万的操作偶有发生。在股价跌跌不休的当下，此类逆势加仓的高管用真金白银展现了自身的担当与作为，也与公司共同体会了资本市场的风云变幻。

当然，也有不少物业公司的高管与员工仍在赚钱，但主要原因是股权激烈价格足够低，安全垫足够“厚实”。

2021年2月22日晚间，新大正公告称，推出2019年12月3日上市后首份股权激励方案，拟授予17名董事、高管、中干及骨干125.33万股限制性股票，占总股本约1.17%，授予价格为26.92元/股。截至2022年8月5日收盘，新大正股价报23.52元。但值得注意的是，在2021年4月和2022年5月，新大正两次进行了股票转增和派发现金红利，使得股价下跌。目前，复权后新大正的股价仍远高于2021年初行权时的价格，只是赚钱效应大大减弱，股权激励造富效果也削弱不少。

2021年11月15日晚间，保利物业在港交所公告称，决定对员工实行股权激励计划。2022年4月26日收盘后，保利物业发布公告表示，首次授予的第一批股份已经于当天授出，第二批预留部分限制性股票原则上将在临时股东大会审议通过首次授予方案的12个月内完成授予。授予价格为25.71港元/股，按照前5个交易日平均收盘价51.42港元的50%的价格计算。截至2022年8月5日收盘，保利物业股价报43.3港元。

值得注意的是，物业公司的股权激励往往分为好几期，且行权价格较为固定。如物业公司股价继续下跌，不少物业公司高管与员工的薪酬甚至将难以覆盖股权激励的亏损。股权激励成“负激励”将在物业行业不断上演。

时移世易地产背景避之不及

不难发现，本轮物业股的暴跌，受房地产行业下行拖累成为主要原因。具有地产背景特别是民企地产背景的物业公司股价大幅走低，股价较最高点跌超75%成为常态。与此同时，国企背景的物业公司与独立第三方物业公司股价跌幅较小，部分物业公司股价甚至还较为稳健。

但仅仅两年前，地产背景特别是民企背景的物业公司还是资本市场的当红炸子鸡，其超高速的增长与盈利前景引得一众投资者用脚投票，股价短时间内翻倍成为常态。

两相对比之下，资本市场的物业企业好似“换了人间”。

地产背景成为这一场大戏的重要杠杆。

资料显示，2020年，商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%；商品房销售额173613亿元，增长8.7%。2021年，商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%；商品房销售额181930亿元，增长4.8%。

销售额与销售面积增速的回落，以及此后一系列房地产暴雷，不仅让压在房地产这一“骆驼”身上的最后一根稻草愈发沉重，也让物业企业的想象空间愈发虚幻。

与此同时，随之而来披露的物业企业资金被划扣、物业地产间关联交易、超长的物业费预售期、合同周期等，都让资本市场开始审视物业企业经营的虚与实，并从审慎的视角对物业公司进行全面“体检”。

在这样一种严格的审慎之下，地产背景成为投资者在评价物业企业价值时面临的最大“不确定性”。

某不愿具名的上市物业企业高管也表示，自身发展势头一直良好，且近年来一直在提高企业经营的独立性，但目前股价下跌严重，当下资本市场已经不愿意再相信物业企业的努力。

“危”“机”相伴逆风局下更显定力

随着上市物业企业进入深度调整期，物业企业的股票和市值在危机中不断创下新低，不少物业公司市盈率已经降到了几年前的水平，但仍然没有投资者敢于大举抄底。

物业企业的独立性成为投资者评估物业企业价值的最重要的维度之一。近期，已有物业公司因与母公司发生关联交易，股价单日下跌幅度近40%，引得资本市场一片侧目。

与此同时，上市物业企业股价大幅下跌之下，物业公司股票回购等操作的销声匿迹，也让投资者的信心更加不足。当物业企业自身都囿于估值、资金、成本、现金流等因素不敢回购的时候，投资者也只能用脚投票，选择快速撤离。

当下，按照以往的估值模型，物业股已经出现了罕见的“价值洼地”，投资机会根据常理似乎已经悄然出现，“危”“机”相伴相生似乎近在咫尺。但在上市物业企业面对现状集体沉默以对下，物业的危似乎成了真的“危”，物业的机又会是什么“机”呢？

(文章来源：中国网地产)

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