沪深REIT：高溢价风险累积

2021年成立的11只公募REIT基金，因其在沪深交易所上市后的强劲表现而备受关注。

以2021年6月7日成立并于同月21日在沪深交易所上市的9只公募REIT(上市后统称沪深REIT)为例。截至2月28日，该9只沪深REIT的总市值较上市前增长了23.32%，不止秒杀A股一切宽基指数，与赛道之王新能源相比亦不遑多让，同期中证新能指数的涨幅为24.88%。

春节前后，沪深REIT表现最劲时，发行产品的相关基金公司曾不得不数度提示交易风险。例如，富国基金即曾在1月18日、1月24日及2月9日先后三次发布公告，甚至以2月9日停牌一日为信号，向投资者警示风险。截至2月8日，富国首创水务REIT上市以来的涨幅高达96.30%，导致同期净现金流分派率由7.34%降至3.74%。然而，即便风险警示频频，一周之后，即2月15日，这只基金的收盘价仍创下历史新高，上市以来涨幅达到102%。

事实上，除了基金公司已经明示的风险，另一个未被投资者充分意识到的风险是解禁。根据相关规则，公募REIT上市一年后，部分战略投资者所持份额可以解禁。就上述9只REIT而言，2022年6月21日解禁的份额合计21.21亿份，是现有流通份额的1.04倍。

截至2月28日，部分因为本身积累的投资风险的释放，部分因为俄乌冲突等外部因素对资本市场造成的冲击，沪深REIT已经历近半个月的调整。根据Wind资讯，上述9只沪深REIT的总市值较半月前(2月15日)缩水7.85%。

不过，面对沪深REIT调整后的机会，二级市场上的潜在投资者仍需注意至少两个问题：其一，如果主要是为了现金分派率，那么当下交易价格背后的分派率是否理想？若交易价格继续下降，未来分派率能否弥补交易环节的损失？其二，如果主要是为了二级市场上的溢价机会，那么底层资产的成长性能在何种程度上支撑溢价的逻辑？

无论如何，对原始权益人及基金公司等机构来说，沪深REIT在二级市场上的表现打开了这个板块的想象空间。

生态环保最受追捧

2021年6月7日，首批9只公募REIT成立，募资规模合计314亿元，底层资产主要涵盖四类行业，即园区基础设施或产业地产(东吴苏园产业REIT、华安张江光大REIT、博时蛇口产业园REIT)、仓储物流(中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT)、生态环保(中航首钢生物质REIT、富国首创水务REIT)及交通基础设施(浙商沪杭甬REIT、平安广州广河REIT)。

从募资规模来看，以交通基础设施类REIT募资最多，浙商沪杭甬REIT、平安广州广河REIT分别募资44亿元和91亿元，合计135亿元，占到总募资规模的42.99%。其次是仓储物流板块，中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT分别募资18亿元和58亿元，合计76亿元。产业地产方面，东吴苏园产业REIT、华安张江光大REIT、博时蛇口产业园REIT分别募资35亿元、15亿元和21亿元，合计71亿元。生态环保方面，中航首钢绿能REIT、富国首创水务REIT分别募资13亿元和19亿元，合计32亿元。

净现金流分派率(预估2021年可供分配金额/募资规模)方面，在上述9只REIT基金中，以浙商沪杭甬REIT最高，达到11.71%；其次是富国首创水务REIT和中行首钢生物质REIT，分别为8.65%和8.52%；其余6只基金则在4.28%-5.90%。

2021年6月21日，上述9只基金分别在沪深交易所上市，沪深REIT投资的底层资产皆涵盖产业地产、仓储物流、生态环保及交通基础设施等四大行业。

从上市后的市场表现来看，沪市REIT优于深市REIT.截至2月28日，5只沪市REIT上市以来总市值增长了28.75%，4只深市REIT增长了16.90%。就整体而言，同期9只REIT的总市值增幅为23.32%，不止秒杀A股一切宽基指数，与赛道之王新能源相比亦不遑多让，同期中证新能指数的涨幅为24.88%。

个体表现方面，同期以富国首创水务REIT上市以来涨幅最高，达到68.81%，其次是红土创新盐田港REIT和中行首钢生物质REIT，分别为49.89%和28.20%。

板块表现方面，在上述4类资产中，以生态环保资产的表现最好，富国首创水务REIT及中行首钢生物质REIT的总市值增加了18亿元，增幅达到56.46%。其次是仓储物流，中金普洛斯REIT及红土创新盐田港REIT的总市值增加了27亿元，增长了34.68%。产业地产方面，博时招商蛇口REIT、华安张江光大园REIT及东吴苏园产业REIT的总市值增加了20亿元，增幅为28.44%。交通基础设施方面，浙商沪杭甬REIT、平安广州广河REIT的总市值增加不到9亿元，增幅仅有6.35%。

共振与背离

从行情进展来看，上述9只REIT上市之后，有两个时段表现最好：其一是2021年8月初至10月底，其二是2022年年初至2月15日。在这两个时段，沪深REIT总市值增长率分别为15.92%和15.45%，同期上证指数的涨幅分别为4.41%和-5.32%，深证成指的涨幅分别为-0.15%和-10.17%，创业板指的涨幅分别为-2.60%和-15.24%。因此，有一种观点认为，由于股市惨淡，具有高分红、低波动特征的REIT引起了机构投资者的兴趣。

2022年1月29日，相关部门发布的《关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告》，被认为是推动上述第二段行情的原因之一。根据这份文件，基础设施REITs设立前及设立阶段将分别享受“不征”及“递延”的税收优惠，利好原始权益人的财务报表及底层资产的现金流分派。

沪深REIT的持有人结构也被认为是一种优势。以中金普洛斯REIT为例，根据发行公告其发行规模为15亿份，其中战略投资者持有10.80亿份，网下投资者持有2.94亿份，公众投资者仅持有1.26亿份，占比分别为72%、19.60%和8.40%。也就是说，机构投资者合计持有91.60%的份额，其战略投资者包括原始权益人及其相关子公司(GLP投资)、泰康人寿等，其中GLP投资的限售期为36个月，其余6家战略投资者为12个月。2021年6月21日，中金普洛斯REIT在上海证券交易所上市，流通份额4.07亿份，公众投资者所持份额占比30.96%。

需要注意的另一个因素是板块之间可能存在的共振。根据Wind资讯，2021年6月21日至2022年2月28日，申万综合环境治理指数的涨幅为24.87%，申万仓储物流指数的涨幅为19.66%，申万高速公路指数的涨幅为8.66%，与相关板块REIT的表现一致，唯一存在背离的是产业地产板块。同期申万产业地产指数涨幅为-19.44%。

风险与空间

春节前后，沪深REIT表现最劲时，发行产品的相关基金公司曾不得不几次三番发布公告，提示交易风险。

例如，富国首创水务REIT即曾在1月18日、1月24日及2月9日先后三次发布公告，甚至以2月9日停牌一日为信号向投资者警示溢价风险。红土创新盐田港REIT也曾在1月25日、1月29日及2月8日先后三次发布《溢价风险提示公告》。

根据上述公告，因二级市场交易价格涨幅过大，富国首创水务REIT的净现金流分派率(截至2月8日)已由上市前的7.34%降至3.74%，红土创新盐田港REIT(截至2月7日)则由4.15%降至2.45%。

值得一提的是，其后因为种种原因，沪深REIT的交易价格发生较大幅度调整。例如，截至2月28日，富国首创水务REIT的交易价格较2月8日下挫了6.91%，红土创新盐田港REIT则较2月7日下挫了3.27%。

不过，面对沪深REIT调整后的机会，二级市场上的潜在投资者仍需注意至少两个问题：其一，如果主要是为了现金分派率，那么当下交易价格背后的分派率是否理想？若交易价格继续下降，未来分派率能否弥补交易环节的损失？其二，如果主要是为了二级市场上的溢价机会，那么底层资产的成长性能在何种程度上支撑溢价的逻辑？

例如，红土创新盐田港REIT的《招募书》显示，该基金预估2021年下半年营收及净利润分别为5439万元和1790万元，预估2022年营收及净利润分别为10964万元和3663万元，成长性有限。至于富国首创水务REIT，其《招募书》显示，该基金预估2021年营收及净利润分别为29429万元和5263万元，2022年分别为30014万元和5722万元，增幅分别为1.99%和9.67%。

无论如何，对原始权益人及基金公司等机构来说，沪深REIT在二级市场上的表现进一步打开了这个板块的想象空间。

(文章来源：证券市场周刊)

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