新股解读｜瑞安新天地赴港IPO：物业总值71.9%位于上海 招股书坦承重仓高风险

2015年上市暂缓的瑞安新天地，9月13日再向香港联交所递交招股书，摩根士丹利及瑞银证券为全球发售的联席保荐人。这意味着瑞安新天地有望成为继宝龙商业、华润万象生活和中骏商管后，又一家登陆资本市场的商管赛道的地产“玩家”。

房企为何热衷拆分商管业务上市？华安证券曾在一则研报中指出，预计到2033年，我国商管运营服务市场在管总面积有望达到9.83亿平方米，对应总收入约2781亿元。和住宅物管相比，商管业务毛利润更高，加上位于核心商圈的商业物业较为稀缺，近年来的估值也不断走高，利好商管业务。

招股书资料显示，瑞安新天地品牌有20年的历史，主要业务为物业投资、物业管理和资产管理。2018-2020年及今年上半年，瑞安新天地分别实现总收益为23.93亿元、25.80亿元、23.58亿元和13.77亿元，其中物业投资中的租金收入业务分别收入15.91亿元、17.24亿元、16.01亿元和9.28亿元，占比均在65%以上；同期对应的归母净利润分别为6.81亿元、5.84亿元、-2.63亿元和4.74亿元。

短期银行借贷一个月增长5.81亿元

财务数据方面，截至2021年6月底，瑞安新天地流动负债为50.49亿元，较2020年末增长了11.23%，但在7月末降至41.56亿元；同期流动负债净额分别为12.82亿元和3.74亿元。对这个变化，瑞安新天地表示，是由于一年内到期证券化安排的收款增加7.41亿元和来自附属公司非控股股东的贷款减少14.4亿元所致。

此外，中国网财经记者注意到，截至今年6月末，瑞安新天地一年内到期的银行借贷为3.62亿元，但这一数据在7月末增至9.43亿元，意味着瑞安新天地一个月内新增了5.81亿元的一年内到期的银行借贷。不过，瑞安新天地上半年末的现金及现金等价物为31.19亿元，在连续三年下降后有所回升，此前的2018-2020年期末，这个数据分别为37.27亿元、34.07亿元和29.57亿元。

对瑞安新天地此次IPO的影响，贝壳研究院商业地产分析师郑中告诉中国网财经记者，以商业物业业务为主打的瑞安新天地旗下拥有多个位于核心地段的优质物业，商管收入较为稳定，并已经在尝试管理母公司以外的第三方项目，具有一定的市场竞争力，瑞安新天地上市后，将会为母公司带来更多机遇。

在管13宗项目半数于上海

相比于华润万象生活等品牌的全国化布局，瑞安新天地似乎更钟情于上海这座一线城市。截至今年6月末，瑞安新天地拥有13宗项目，对应物业总建筑面积为200.5万平方米，其中7宗项目位于上海，建筑面积105.71万平方米，占比为52.7%；按照估值计算，占公司531.35亿元物业总值的71.9%。而若计算储备商业物业，瑞安新天地在上海的物业组合建筑面积将达到220万平方米。

IPG中国首席经济学家柏文喜在接受中国网财经记者采访时表示，上海是中国工商业最繁荣的一线城市，良好的商业环境与强大的经济实力是商贸业发展的重要基础，所持有投资性物业升值潜力较大，会成为公司业绩的重要支撑。但弊端在于业务布局过于集中，无疑提升了地域集中度过高的风险。

受此影响，瑞安新天地的出租率也仍出现了波动，特别是在写字楼物业方面。据中国网财经记者统计，在瑞安新天地目前运营的7个项目中，新天地时尚Ⅱ、企业天地5号的出租率近年都逐渐下降，其中新天地时尚Ⅱ今年上半年末的出租率仅为73.7%，较2018年末下降了26.3个百分点。

瑞安新天地也在招股书中提示了这一风险。其表示，目前公司商业物业集中于上海，因而深受上海的市场状况所影响，投资物业地域集中会令公司承担较高的风险水平；但同时也表示将“继续聚焦上海业务”。

知名地产分析师严跃进在接受记者采访时便指出：“瑞安新天地确实需要外拓。尤其是对全国各大省会城市，需要积极研究市场机会。如何在城市更新中介入，同时形成标杆性的商业地产项目，这个也很关键。”对于瑞安新天地未来是否会有大规模收并购或轻资产运营的行动出现，中国网财经将持续关注。

(文章来源：中国网财经)

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