中海105亿斩获珠海总价地王

没有触碰“三道红线”融资新规的中海，在拿地上显然更有底气，独自吞下了珠海一宗百亿地块。

11月25日，位于珠海十字门片区的20201/珠横国土储2020-06地块正式进入竞价环节，这宗自10月26日挂牌起就上了珠海楼市“热搜”的地块不出意料地迎来了众多争抢者。据不完全统计，包括华发、保利、绿城、金茂、越秀、平安、金地、旭辉、中海等在内的房企都参与了争夺。

挂牌文件显示，该地块起始价高达84.06亿元，自诞生之初就已经是全市NO.1。地块体量巨大，将分9块地块开发，总出让宗地面积为19.22万平方米，计容建筑面积45万平方米，土地规划用途为商务公寓(住宅)、二类居住、幼托、二级邻里中心及城市道路用地，其中商务公寓(住宅)≤230021平方米，二类居住≤157539平方米，商业≥51262平方米。

激烈争抢中，央企中海成为最后大赢家，以104.76亿元总价、23280元/平方米楼面价将这宗明星地块收入囊中，溢价率24.63%，创下珠海土拍历史新高，成为珠海新总价地王，并将上一任地王(总价58.62亿元)远远甩在身后。

对于珠海拿地王一事，中海11月25日向时代财经表示，没有可对外回应的。

而在合富研究院市场分析师曾勉看来，尽管已经登顶总价第一，但104.76亿元的成交价是比预期中要低的。“预期中地块应该是可以达到126亿元的最高限价，最终没达到应该是与地块总价过高有关系，开发商要动用这么大笔资金也有点难度。”

曾勉对地块的乐观预判很大程度取决于地块优越的地理位置。根据珠海2017年公布的《横琴新区与保税区、洪湾、湾仔区域一体化发展规划》，包括十字门中央商务区在内的区域将被打造称珠海新城市中心，而20201/珠横国土储2020-06地块坐落其中。

据时代财经了解，20201/珠横国土储2020-06地块位于十字门中央商务区湾仔片区金碧路东侧、南湾大道南侧、会展四路西侧、情侣南路北侧，这是十字门片区的核心位置，北临南湾大道、城轨十字门站，东临珠海会展中心，正对澳门以及横琴金融岛，背山面海，地理位置可以说十分优越。

目前，十字门片区在售项目也不多。珠海搜狐焦点网站显示，时代保利中环广场在售均价约2.6万元/平，华发琴澳新城四季广场均价3.3万元/平方米，华发国际海岸均价3.35万元/平方米。

相较之下，中海2.328万元/平方米的拿地楼面价略高。但曾勉指出，横琴新区现在供应的住宅用地已经越来越少了，地块具备一定稀缺性，加上中海的产品能力，地块未来的溢价空间是存在的。

曾勉续指，地块未来售价预期可以达到4-5万元/平方米。据时代财经了解，目前位于横琴新区，与该地块隔岸相望的中冶盛世国际广场均价达到4.3万元/平方米。

珠海红馆机构项目总监孙建华也向时代财经表示，珠海已经很久没有出让这么大体量的地块了，这块地比较稀缺。另外，虽然地块周边的楼盘价格是3万+，但从整个片区来看，也有不少售价突破4万的项目，该地块还是有利可图。

尽管未正式实施，但自8月份“三道红线”融资新规被曝光以来，那些踩线的房企为了尽快脱离险区，要么减少拿地、要么卖项目降负债，而中海能一口气拿出百亿买地，很大程度是因为自己在安全区。

截至2020年6月底，中海的资产负债率59.77%，扣除预售账款后的净负债率57.8%，净负债比率32.7%，流动比率为2.3倍。而“三道红线”分别为剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。

显然，中海离踩线还很远。在8月举行的中期业绩会上，中海董事会主席颜建国就自信表示：“中海经营稳字当头，未触碰一条红线。”

另一方面，中海的拿地余额亦较为充裕。据时代财经了解，自颜建国2017年上任以来，中海拿地速度明显加快，2017、2018年拿地金额均超过900亿元，2019年增加至1170亿元，2020年增加至1400亿元。

为加大拿地，今年3月份中海一度对外发布了一个寻地计划，诚邀各界合作伙伴就股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务范畴进行全面合作，但最终拿下的地块并不算多。截至8月21日，中海共吸纳36宗土地，完成全年1400亿元拿地目标的56%。

值得一提的是，在中海前八月的新增土地中，大湾区明显处于弱势，仅占比7%，此次拿下建面45万平的珠海地王，算是补短。

珠海市场也一直是中海深耕的城市，自2007年首次进入至今已经有13年，累计打造12个项目。在大湾区内，珠海也是中海重点布局的城市，2019年年报显示，中海在珠海(含江门、中山)的总土地储备为115.7万平方米，仅次于广州、深圳(含东莞)。

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