得一二线者得天下 中海逆势提速

一向稳健的地产“资优生”中海地产，在行业变换的下半场，将迎来新的一波发展机遇。

据时代财经了解，2020年1-11月，中海地产在北上广深四个一线城市销售超900亿元，全年有望冲刺1000亿元。这个数字在四年前还不到300亿元。短短四年时间之内，中海在一线城市的销售额翻了三倍多。

这背后映射出中海地产在发展战略上的深刻变化。2016年，正是中海地产董事局主席颜建国回归的第一年。颜建国的回归，被市场视作中海地产“变革”的启动信号，这家老牌房企将逐步从“匀速前进”切换成“快进”模式。

这四年时间里，中海地产不断强化“主流城市、主流地段、主流产品”的发展战略，重点加码一线及核心二线城市，实现极高的业绩增速。根据过往年报，2018年中海的销售增长率是29.8%，销售增速位居前十强房企的第一;2019年是25.2%，销售增速居前十强房企第二。

今年上半年，虽受疫情影响，中海地产仍然逆势增长4.2%，成为TOP10房企中仅有的两家保持销售增长的企业之一。最新数据显示，2020年前1-10月，中海销售2861.1亿元，同比增长5.7%。

极为难得可贵的是，在高速增长的同时，中海地产始终维持着财务高度稳健。截至2020年6月30日，中海剔除预收账款后的资产负债率为53.8%、净负债率32.7%、现金短债比2.9。“三道红线”一条不踩，中海地产成为真正满足监管红线要求的极少数房企之一。

得一二线者得天下

房地产行业正在迈入下半场已经成为不争的事实。行业已经走过狂飙突进的地产黄金20年，进入全新的“白银时代”。

如今业内普遍认为，当销售回归自住需求,房地产市场将进入总量稳定、区域分化的新阶段。而人口、资金持续流入的一二线城市，以北上广深为核心的大都市圈因为基本面完善，需求更为坚挺，楼市还将持续繁荣;而绝大多数三四线城市在棚改货币化收紧及需求透支影响下，面临极大的库存压力，市场或将进一步下行。

在这样的市场大环境之下，市场明显向价值更高的一、二线城市及核心城市回归，这无疑与中海近年来“主要布局一二线城市，以及适当外拓城市群中承接外溢需求城市”的发展战略相契合。

截至上半年，中海地产新增21幅土地，总新增楼面面积为582万平方米，权益购地金额为523亿元。从城市能级来看，中海地产拿地主要集中在核心一二线城市拿，占比高达64%。其中，武汉、太原、长沙拿地规模均超90万平米。特别是在武汉，中海地产新增建面达到了约138万平米，占总量的14%。

值得注意的是，在中海上半年获取的多幅地块中，还包括不少超大型项目，如上海建国东路项目、长沙梅溪湖项目、武汉汉阳建桥项目、太原唐槐产业园项目等，每个项目可售货值均达数百亿元。超大项目能帮助中海地产支撑起销售体量，实现规模快速增长。

截至上半年，中海地产土地储备达到9006万平米，对应货值高达1.3万亿元，其中87%的土储位于港澳及一二线城市，位置极佳。位于一二线城市核心位置的优质土地储备，为中海地产的高质量发展提供了“弹药”。

数据显示，截至2020年6月30日，中海地产合约物业销售额同比增长4.2%至1720亿元，对应销售面积为954万平方米，同比增长3.5%。今年上半年房企前十强中，仅有两家房企销售实现正增长，其中之一便是中海。

绿档房企拿地无压力

在长期稳健的基础之上，中海地产具备的逆势加速能力也是其他房企无法比拟的。

今年中海获取了多个超大型项目，如上海红旗村和建国东路两大项目，总投资额分别高达270亿元和590亿元，建国东路项目还是中海地产发展史上投资规模最大的项目。

中海能有如此气魄，很大程度是因为自己身在绿档安全区。

2020年，房地产融资进一步收缩，监管部门就融资新规“三道红线”政策试点，最终落地势必将对行业造成不小的影响。据了解，这三道红线分别是剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1.0倍。

监管部门依此将开发商划分“红、橙、黄、绿”四档。如果三道红线全部命中，只能借新还旧，不能新增负债;踩中两条，有息负债规模年增速不得超过5%;踩中一条，增速不得超过10%;只有一条未中的绿挡房企，有息负债规模增速可达15%，在未来有着更大的发展机会。

2020年上半年，大部分房企迫于内外部压力，急于降负债降杠杆，大力促销的同时减缓拿地速度。在这样的背景下，中海地产长期稳健的财务指标成为其最大优势之一。

截至2020年6月30日，中海地产剔除预收账款后的资产负债率为53.8%;净负债率32.7%;现金短债比2.9。三条红线中，中海地产未触碰一条，成为真正满足监管红线要求的极少数房企之一。

此外，中海地产银行结余及现金为1113.8亿元，加上未动用银行授信额度362.7亿元，可动用资金达1476.5亿元。在一众房企急于降杠杆减少购地预算时，中海地产良好的财务状况也使得其融资渠道更通畅，为其继续在一二线核心城市补充地块和扩大规模提供了基础。

据中指研究院统计数据，2020年1-10月中海拿地金额高达1080亿元，位列排行榜第二名，仅次于碧桂园的1163亿元。2020年全年计划新增土地权益投资预算为1400亿元，同比拟增长23%。以此计算，在接下来的两个月，中海地产仍有高达320亿元的土地权益投资预算，逆势扩储。

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